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上海“留改拆”首個整體內部改造項目二期全部交房
( 2019年4月11日 08 : 26 )

來源:解放日報


上海“留改拆”首個整體內部改造項目二期全部交房

  辦理相關手續、交出房門鑰匙、拿到房屋托管委托租賃合同,這一刻,春陽里居民朱耀琴的一樁心事終于落定。近日,春陽里風貌保護街坊二期改造項目全部交房,176戶居民拿到“新房”鑰匙。手中的鑰匙尚未焐熱,朱耀琴就帶著早已備齊的房屋相關合法使用權書簽約了“租房管家”,放心地當起了“房東”。

  2016年,“春陽里”被正式列為上海市風貌保護街坊。同年虹口區正式啟動“春陽里”風貌保護街坊更新改造項目,既保護特色舊里風貌,又要做到居民戶內廚衛獨用。作為上海從“拆、改、留”變為“留、改、拆”的先期試點,春陽里成為全市第一個完成里弄房屋內部整體改造的項目。

  目前,不僅春陽里第一、二期222戶全部完成改造,大多數居民已經回搬,而且正在實施的“租房管家”模式,讓一些不需要自住的居民找到了安全的房屋代管方式。今后,隨著周邊白領的陸續入住,更意味著北外灘區域的產城融合雛形初現。

  “大家閨秀”得以“返老還童”

  清水紅磚、木門窗,窄窄的弄堂里彌漫著72家房客的生活氣息。

  建造于1921年—1936年的“春陽里”,北臨周家嘴路、西為溧陽路、東為梧州路、南靠余杭路,是典型的上海老式石庫門里弄建筑。原房屋由英商業廣地產公司興建,多為二層,部分帶三層閣樓,建筑面積逾1.5萬平方米。

  上世紀三四十年代,春陽里的居民以在上海謀生的外來人口為主。北外灘碼頭大量的就業機會,吸引著外來人口不斷遷入春陽里。外來文化在不知不覺中滲入了上海的城市肌理,孕育了早期的海派文化雛形。

  八九十年過去了,春陽里地塊形狀、建筑格局基本維持原狀,完整保留了上海城市化進程中土地開發利用形成的城市肌理。目前的春陽里共有23棟單體、270個單元,住有居民1181戶。

  在文史專家葛建平看來,“城市是有肌理和肌膚的,城市肌理是城市里坊的建筑形制,肌膚是城市里坊的內容空間。肌膚是有體溫的,不能偏重于肌理的保護而忘卻肌膚的保護,兩個保護合起來才是完整的保護”。

  多年來,由于硬件條件限制,春陽里的居民一直過著廚房合用、與手拎馬桶相伴的生活,加上房屋老化帶來結構不穩、消防隱患等諸多問題。一個更為現實的問題是,不少居民私搭的違建拆除后,房屋居住空間更小了。

  伴隨著上海城市建設及更新思路的“升級”,虹口保護和傳承海派文化的方式方法也不斷演進。這位昔日風姿綽約的“大家閨秀”由此得到了“返老還童”的機會。

  從2017年5月開始,春陽里的改造正式啟動,由政府聘請具有豐富歷史建筑設計經驗的章明建筑設計事務所設計改造房屋方案。建筑外部保留歷史建筑風貌,內部解決房屋安全問題,并實現每戶廚衛獨用,由原先不成套房屋改造為成套房屋。在改造過程中,居民在外租房過渡,由政府承擔租金,改造完成后居民再“回搬”。此外,由于春陽里屬于直管公房,所有改造的費用由市區財政共同出資。

  漢陽居民區書記朱翠芳告訴記者:“在我們不斷的宣講溝通中,大部分居民還是支持理解的。但房屋戶型千變萬化,不可能像‘切豆腐’那樣整齊劃一。特別是一些有違法搭建的居民,可能會覺得‘吃虧’了。但我們提升的是居民整體居住條件,并保護絕大多數居民的正當利益。”

  畢竟,像春陽里這樣的更新改造,在上海還是首次試點,居民的觀念轉變需要一個過程。但通過非商業化的形式,留住里弄原住民的探索意義重大,更是城市更新和民生保障的有機結合。

  曾經奢望的陽光照射進來

  67歲的陳敏,住進自己的“新家”一年多了。說起感受,她忍不住用“換了天地”來形容。

  經過設計師的巧妙改造,不過50平方米的家變身三室一廳的空間,而且廚衛齊備。這樣一來,陳敏夫婦、兒子、婆婆都有了自己獨立的臥室。“盡管我們夫妻住的那間是閣樓,但我在閣樓里可以站直了。以前這里是儲物間,只能貓著腰進進出出。”更讓陳敏高興的是:“終于有了自己的廚房和衛生間,再也不用過拎馬桶的日子了!”

  為了讓“新家”新得更徹底,陳敏特意把原先的家具全都處理掉,買了全新的現代家具。屋子里明亮通透、清爽整潔,曾經奢望的陽光也照射進來,蟑螂、老鼠亂竄的場景成了過去時。

  陳敏告訴記者,自己也曾羨慕那些動遷的居民,可回到這個“新家”一住,便不再羨慕。“雖然面積小點,可基本生活功能都滿足。改造以后大家也非常珍惜,樓道不再亂堆物。關鍵這里地段好,我每天早上走個10分鐘,去北外灘綠地晨練,然后在附近的菜場超市買菜回家。老人身體不好時,去第一人民醫院不過5分鐘的時間。”

  尤其讓陳敏自豪的,是春陽里獨特的歷史風貌和韻味。“春陽里是有故事的房子,老鄰居相處幾十年了,像一家人一樣。一開門就可以進來坐坐,下雨了也會幫忙收衣服。”

  陳敏等春陽里一期改造居民的良好感受,也讓后幾期改造的居民有了期盼。歷經一年多等待,二期居民也陸續入住。

  “春陽里改造面臨的首要困難,是取得風貌保護與民生實惠之間的平衡。”虹口區住房保障與房屋管理局負責人表示,“改造中充分考慮了老構件的保留復原和新材料的使用。比如,在施工中首先做好石庫門門頭的保護。所有可利用的石庫門木門老門,修復后原地利用裝回,所有外墻拆除后可利用的紅磚保留,保留紅磚原則上重新回用。在新材料的使用上,選用了節能型門窗等。”

  和第一期類似,二期改造實施的一年間,難度也不小。主要負責春陽里設計的建筑師邢朱華告訴記者,春陽里的房屋改造,注重里弄整體和建筑單體外立面的風貌留存,維持巷弄空間與現有建筑尺度。單體建筑“不長高、不長胖”,外輪廓線維持不變,拆除小區內違法搭建。由于房屋套型千差萬別,居住空間從不足5平方米到40余平方米不等,改造方案必須量身定做,反復斟酌修改。

  目前,平均每戶得益面積約為3.5平方米。在實現廚衛獨用的基礎上,對房屋結構加固,整修樓梯,并實現管線落地,消除了原先的安全隱患。由于二期房屋人口密度更高,在改造中也采取了一些升級措施:比如底層一些戶型的南北通透更為徹底,樓梯空間更為寬敞,管線位置更合理等。

  探索原住民與白領的社區融合

  “新家”改造好了,卻并非所有的居民都需要回搬。在春陽里,有些居民早已不在此居住,約六成房屋用于對外出租,隨之而來的治安、衛生等問題不容忽視。

  今年2月初,北外灘街道將專門從事房屋租賃工作的社會第三方企業——上海春陽里實業發展有限公司引入春陽里,試點推行“租房管家”新模式。所謂“租房管家”,即居民以合同的形式將改造后的房屋全權委托給企業,然后由企業對房屋進行二次升級運維后對外租賃,并提供從裝修到托管的一站式服務,不收取中介費、不設置空置期,租賃時限一般為8至10年,租金不低于市場價格。

  據介紹,室內設計師團隊還會根據居民所委托的房屋大小、戶型等對房間進行重新布局,打造成不同風格,租賃對象主要定位為25—40歲的白領。

  記者在一間裝修好的樣板房中看到,門口使用的是智能門鎖,屋內裝潢現代簡約,大床、電視、沙發以及廚衛設施一應俱全,幾個可愛的茶杯和玩偶為房間增添了幾許靈動。窗外,虹口港的河水緩緩流過。

  打造長租公寓滿足白領租房需求的同時,一站式的托管服務也讓居民安心舒心。上海春陽里實業發展有限公司董事總經理楊軍告訴記者,業主容易跟租客發生“摩擦”,大多是因為彼此之間信息不對稱。但簽約“租房管家”后,租客可第一時間享受到報事報修、水電煤繳費等24小時專屬服務,遇到問題無需再找業主。就像朱耀琴所說:“以前為房屋出租的事操碎了心,有了‘租房管家’之后,只要安心在家,等著每季度租金到賬就好,省時省力又省心。”

  在楊軍看來,除了可拎包入住的私密生活空間,春陽里具有海派特點的居住文化,也是吸引周邊白領的重要因素。白領入住以后,可以和原住民形成全新的社區共同體,為春陽里注入新的活力,還將重塑周邊的商業結構。“現在周邊早點都是賣大餅油條的,以后會不會出現更多的面包店?”

  剛剛拿到“新家”鑰匙的居民洪國珍,準備再簡單裝修一下,就和老伴搬進來。說起未來可能遇見的白領鄰居,她挺開心:“我喜歡熱鬧,如果年輕人哪天沒準備晚飯,歡迎他們到我家來吃!”

  這也是北外灘街道黨工委書記徐普寶想象中的未來場景。他說,隨著北外灘區域航運、金融等產業的快速發展聚集,企業對人才公寓的需求越來越大、要求越來越高,相關矛盾日益顯現。而春陽里,步行到北外灘各大商務樓不過5—25分鐘,卻面臨著原住民人口結構老化、老城區利用效率偏低等問題。二者有沒有可能找到結合點、發揮應有的效應?

  因此,北外灘街道將繼續聯合上海春陽里實業發展有限公司優化“租房管家”模式,吸引更多居民簽約,擴大白領長租公寓的范圍與數量。計劃逐步引入社會物業,等春陽里全部改造完畢后,區域管理水平將得到很大提升。最終,在保留保護歷史風貌保護區再升級的基礎上,打造北外灘人才服務高地,形成產城融合的格局。

  在政府的設想中,未來的春陽里將成為“建筑可以閱讀、街區適合漫步”的民居“新天地”。這里留存著歷史的人文底蘊,續寫著人的全新故事。


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